Mısır'daki emlak piyasası, gayrimenkul alıcısı ve müteahhit arasındaki güven eksikliğinin de olduğu bazı sorunlarla karşı karşıya. Bu yazıda, Şehir ekonomisi ve şehir değerlendirme uzmanı Dr. Müh. Seif El-Din Farag bunun nedenini açıklıyor.
Mısır emlak piyasasının en önemli sorunlarından biri, öncelikle "satıcı" ve "acente" ile ilgili çeşitli nedenlerle emlak alıcısı ve geliştiricisi arasındaki güven eksikliğidir, bu yüzden aralarındaki farkı bilmemiz gerekir. "Satıcı" pazarlama ve satışla görevlendirilmiştir ve birkaç farklı şirket için bunu yapar. "Acente" ise daha uzmanlaşmıştır, yalnızca bir müteahhit için satış yapar.
Mısır'daki "satıcılık" mesleğiyle ilgili sorun; mesleği olmayan, vasıfsız veya deneyimsiz herhangi bir kişinin "satıcı" olduğunu iddia edip o mesleği icra edebildiği bir meslek olmasıdır. Ayrıca, çoğu durumda satıcı özel bir ofis açabilir. "Satıcılık" mesleği, sendikasız, derneksiz veya mesleği yasallaştıran herhangi bir kuruluş olmayan bir meslektir. Mısır'da satıcılık mesleği, satıcının, alıcının ilk muhatap olduğu kişi olması önemine sahip olmasına rağmen, yetki belgesiz, rastgele bir meslektir. Satıcı genellikle işlemi tamamlamak ve komisyon almak için bir dizi yalan uydurur, sonra ortadan kaybolur. Ancak bundan sonra olabileceklerle birlikte, geliştirici, herhangi bir şekilde müşteri çekmek için bunları yapan bazı "satıcıların" cehaletinin bedelini ödemek zorunda kalabilir. Çoğu durumda, çoğu satıcının vaatleri, sözleşmeyi yaptıktan sonra gerçekleşmez.
Bir işlemin başında, alıcının sorduğu en önemli soru yükleme oranıdır ve "satıcı" hemen bu oranın %5’e kadar olduğunu söyler. Aslında bazen bu oran %35'i aşmaktadır. Alıcı teslimat zamanını sorduğunda, satıcı yıl içinde hazır olacağı yanıtını verir. Ve sözleşme aşamasına gelindiğinde, tüm sözleşme şartları müteahhitin lehinedir. Bu nedenle, alıcıya sözleşmeyi yaparken bir avukata başvurmasını ve kendisine karşı herhangi bir mutemet makbuzu imzalamamasını tavsiye ederiz.
Son yazımızda, alıcı ve geliştirici arasındaki güveni zedeleyen mevcut karmaşa ve projelerin teslim süreleri de daha büyük bir sorun teşkil ettiğinden, Tüketiciyi Koruma Kurumu pek çok sorunla boğuştuğundan, emlak piyasasının daha fazla sorunu olduğundan ve emlak piyasasında "satıcı" mesleğinin düzenlenmesiacil bir gereklilik teşkil ettiğinden, emlak piyasasını izlemek için uzmanlaşmış bir devlet otoritesine sahip olmanın gerekliliğinden bahsetmiştik.Yeni konutları tamamlanana kadar, alıcıların çoğu genellikle yeni yasa tarafından sağlanan yerleşim birimlerinde ikamet etmektedir. Ancak, her yılyeni yasaya göre artan aylık kiralarını ödemek için para dökmeye devam ederken, konutlarının tamamlanmasının yıllarca ertelenmesi onları şaşırtıyor. Müteahhit genellikle kamu hizmetlerinin gecikmesinden yakınır. Ancak asıl sorun, alıcı satın alma işlemini iptal etmeye ve parasını geri almaya karar verdiğinde, erteleme ve manipülasyona maruz kalması ve idari kesintilerden sonra düzensiz aralıklı ödemelerle parasını geri alabilecek olmasıdır.
Ancak alıcı konutunu yeniden satmaya karar verirse, büyük bir sorun yaşayacaktır, çünkü Mısır emlak piyasası yavaşlayacaktır, bu da alıcının o anda Mısır emlak piyasasında bulunmayan nakdi alamayacağı anlamına geldiğinden yeniden satmayı zorlaştıracaktır. Buna ek olarak, geliştirici feragat için bir kesinti uygulayacaktır.
Mahkemeler bu tür davalarla dolu olduğundan, hem alıcının hem de geliştiricinin hak ve yükümlülüklerini dengelemek için uzmanlar tarafından oluşturulmuş standart sözleşmelere sahip olmamız gerektiğini düşünüyorum. Son olarak, siyasi liderler, müteahhiti satışı ilan etmeden önce proje değerinin %30'unu ödemeye mecbur etti. Ancak, Mısır emlak piyasasının, satışı ilan etmeden önce projenin ortak kullanımlarının tamamlanması gerekliliğinin yanı sıra beton inşaatı bitirme gerekliliği de dahil olmak üzere, ek bir yasa paketine hala ihtiyacı olduğunu düşünüyorum.
Ülkedeki işgücünün %15'ine sahip olmasına ve öncesinde inşaat demiri, seramik ve çimento olmak üzere 105 endüstri olmasına rağmen, Mısır emlak piyasası önde gelen sektörlerden biridir. Bununla birlikte, alıcı ve geliştirici arasındaki güven eksikliği çok büyük bir sorundur ve ulusal ekonomiyi birkaç gerekli önlemle korumak ve aralarındaki güveni yeniden inşa etmek için ele alınması gereken bir konudur. Bu alandaki uzmanların korunması, karmaşanın ortadan kaldırılması ve çeşitli sözleşme kalemlerine meşruiyet kazandırılması çok acil konulardır.